全國政協(xié)十二屆五次會議于3月9日下午3時在人民大會堂舉行第二次全體會議，多名政協(xié)委員就有關(guān)議題作大會發(fā)言。
3月9日，全國政協(xié)十二屆五次會議在北京人民大會堂舉行第二次全體會議。這是張泓銘委員作《樓市調(diào)控需要對沖異常波動的自動調(diào)節(jié)機制同綜合施策形成合力》的發(fā)言。新華社記者張鐸攝
[全國政協(xié)委員、上海社會科學(xué)院應(yīng)用經(jīng)濟研究所研究員張泓銘] 中央經(jīng)濟工作會議指出,對于房地產(chǎn)市場(樓市)要“加快研究建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制”。本人思考建議如下。
1.10多年來，中國樓市在波動和調(diào)控中反復(fù)循環(huán)。2000年到2016年，發(fā)生6.5個輪次的波動和調(diào)控循環(huán)，過程都是房價和銷售額急劇上升、社會強烈反應(yīng)、調(diào)控收緊樓市、樓市平穩(wěn)或偏冷、經(jīng)濟增長乏力、調(diào)控放松樓市，然后開始下一輪循環(huán)。2016年開始的這一輪還處于前半程中，已經(jīng)典型地反映了這種波動的特征。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：70個大中城市中，去年12月新建住宅價格較2015年平均水平上漲10%以上的有23個城市，包括北、上、廣、深和大部分東中部省會城市，最高漲幅49.5%，這是樓市過熱的集中體現(xiàn)。
2.中國樓市長期波動、調(diào)控反復(fù)循環(huán)的原因。首先，是長期以來國人對于樓市作用的片面認(rèn)識，過分依賴它推動經(jīng)濟財政的增長。如果緊縮調(diào)控導(dǎo)致樓市平穩(wěn)或疲軟，以致于經(jīng)濟增長不夠理想，就重新加熱樓市，于是樓市陷入下輪循環(huán)，這就是樓市長期波動的基本原因。其次，長期以來貨幣供應(yīng)量過大，而投資市場狹隘，導(dǎo)致貨幣大量流向樓市，不斷推高房價和銷售額，這是樓市長期不正常的關(guān)鍵原因。再次，在前面兩個原因的推動下，“房價只升不降”成為民眾牢固預(yù)期，導(dǎo)致階段性恐慌式購買，這是樓市長期不正常的心理原因。
3.穩(wěn)定樓市穩(wěn)定房價，是一項緊迫的重大任務(wù)。樓市的激烈波動，尤其是房價快速上升，對于經(jīng)濟社會乃至于全局的破壞作用，如何估計都不會過頭。過分看重它在經(jīng)濟增長中的短期作用，放縱過熱，其實是飲鴆止渴，加速危機的到來。這是國際上多少慘痛經(jīng)歷得來的教訓(xùn)，但還有些人尚未醒來，還企圖依賴加熱房地產(chǎn)這張老方子醫(yī)治經(jīng)濟病。中央對此有著極為清晰的認(rèn)識，指出“房子是用來住的、不是用來炒的”。這不僅僅是對個人和機構(gòu)說的，更是對地方政府說的。現(xiàn)在，是到了把穩(wěn)定樓市、穩(wěn)定房價作為緊迫的重大任務(wù)的時候了。
4.建立符合國情、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，并非一蹴而就。中央提出需要建立穩(wěn)定樓市的基礎(chǔ)性制度和長效機制，這是一套完整的體系。這樣一套體系需要各部門的合力，需要大刀闊斧的改革。形勢催人，在這套體系確立之前，有必要尋找一種同整套體系相容的機制，充當(dāng)即刻可用、長期也可用的調(diào)節(jié)機制，同綜合施策形成合力。
5.創(chuàng)建一個對沖樓市異常波動的自動機制，刻不容緩。歷史表明，每次樓市調(diào)控都有兩項極為管用的手段——金融和稅收，尤其是金融的首付率和房貸利率。但是，過去各種手段運用是人為安排，容易受到地方認(rèn)識的局限或人為操控，也有時間滯后。為克服人工調(diào)控的弊病，需要一個自動機制，就是當(dāng)樓市異常波動(上升或下降)到一定程度，機制自動觸發(fā)對沖，無需人工安排。其要點有五：(1)監(jiān)測指標(biāo)。用國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個城市住宅價格指數(shù)作為唯一指標(biāo)。(2)控制界限。設(shè)置上下限，超過上限或下限，對沖機制就自動觸發(fā)。(3)對沖工具。首推金融手段，即首付率、利率雙率聯(lián)動。如某個城市一個月(或幾個月)內(nèi)住宅價格上升或下降超過限度，則首付率和利率自動增加或減少若干個百分點。當(dāng)然，自動機制并非單打獨斗，需要綜合施策，根據(jù)實際情況由各地加推稅金的增或減、交易門檻的升或降、費用的增或減、土地供給的增或減等政策，同金融手段形成合力。(4)實施區(qū)域。以70個城市為對象。(5)監(jiān)管責(zé)任。上一級政府及其主管部門。
該機制具有及時調(diào)整的靈敏性，具有向上或向下對沖波動的雙向穩(wěn)定性，完全符合穩(wěn)定經(jīng)濟社會大局的總要求。建議在進(jìn)一步研究論證的基礎(chǔ)上，選擇不同類型的城市進(jìn)行試點，確認(rèn)效果后在70個城市快速推廣。
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